Deutsche Besteuerung ausländischer Immobilieninvestoren

Für ausländische Privatinvestitionen ist der Erwerb deutscher Immobilien weiterhin attraktiv. Dabei gibt es steuerliche Implikationen in verschiedenen Bereichen. Offensichtlich sind die einkommensteuerlichen Wirkungen, wenn die Immobilien vermietet werden. Daneben führt jede Immobilieninvestition zur Grunderwerbsteuer und das spätere Halten der Immobilie zur Grundsteuer. Sofern Gewerbeimmobilien an Unternehmen vermietet werden, sind umsatzsteuerliche Regelungen zu beachten. Ferner dürfen die Investoren nicht die Erbschaft- oder Schenkungsteuer vernachlässigen, weil die Übertragung deutschen Grundvermögens immer zu Besteuerung in Deutschland führt. Dieser Beitrag beschreibt kurz die ertrag- und erbschaftsteuerlichen Rahmenbedingungen für ausländische Privatinvestoren.

In der Regel werden ausländische Privatinvestoren deutsche Immobilien als Renditeobjekt erwerben. Die Investitionsentscheidung wird durch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen beeinflusst. Entscheidend ist insoweit die Investitionsstruktur. Die einfachste Form ist die Direktinvestition, bei der der Investor die Immobilie selbst erwirbt und hält. Daneben kann er je nach Bedarf Gesellschaftsstrukturen nutzen. Infrage kommen insoweit ein inländische Personengesellschaft oder eine in- oder ausländische Kapitalgesellschaft. Investitionsstrukturen wie beispielsweise REITs dürften aufgrund der rechtlicher Komplexität und des hohen Administrationsaufwands für Privatinvestoren nicht nutzbar sein.

Steuerliche Wirkungen ergeben sich grundsätzlich beim Erwerb, Halten und dem Exit. Deshalb ist für eine Steuerplanung die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie ein wichtiger Faktor. Kurzfristige Investitionen erfordern regelmäßig andere Gestaltungen als eine langfristig angelegte Investition. Wichtig sind auch Kriterien wie Art der Finanzierung oder der Ansässigkeitsstaat des Investors. Es sind neben den steuerlichen Wirkungen in Deutschland auch die im Ansässigkeitsstaat des Investors zu untersuchen. Wichtig ist in diesem Fall, ob Deutschland mit dem Ansässigkeitsstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Ertrag- oder Erbschaftsteuern abgeschlossen hat. Das deutsche Abkommensnetz bei der Erbschaftsteuer ist dabei außerordentlich dünn. Entsprechende Abkommen bestehen nur mit der Schweiz, den USA, Frankreich, Dänemark, Schweden und das für Immobilienübertragungen nicht anwendbares Abkommen mit Griechenland.

Ein in Deutschland nicht ansässige natürliche Person ist beschränkt einkommen- und erbschaftsteuerpflichtig. Wird im im Inland eine Vermögensverwaltung ausgeübt, unterliegen die Vermietungseinkünfte der progressiven Einkommensteuer. Persönliche Freibeträge können nicht genutzt werden. Die Veräußerung einer Immobilie ist in Deutschland nur steuerbar, wenn diese innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Welche Besteuerungsfolgen im Ansässigkeitsstaat des Investors eintreten, hängt vom Steuerrecht dieses Staates und von dem mit diesem Staat abgeschlossenen DBA ab. Gewerbliche Einkünfte werden nur im Ausnahmefall vorliegen. Allerdings sind die Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel zu beachten, weil auch Veräußerungen ausländischer Immobilen als Objekte i.S.d. der Dreiobjektgrenze gelten. Unter bestimmten Bedingungen bietet es sich an, eine vermögensverwaltende Personengesellschaft oder eine in- oder ausländische Kapitalgesellschaft zwischenzuschalten. Eine Gewerbesteuer wird im Regelfall wegen Fehlens eines stehenden Gewerbebetriebs im Inland oder der erweiterten Kürzung für grundstücksverwaltende Gesellschaften nicht entstehen. Vermietungseinkünfte einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft unterliegen einem im internationalen Vergleich attraktiven Steuersatz von knapp 16 %.

Die Vererbung von Grundvermögen und Gesellschaftsanteilen durch im Ausland ansässige Personen unterliegt in Deutschland der beschränkten Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht. Die Bewertung erfolgt nach den normalen Bewertungsmethoden für Grundvermögen oder Gesellschaftsanteile. Schulden sind abzuziehen, sofern sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem inländischen Grundvermögen stehen. Die in- und ausländische Erbschaftsteuer ist nicht abzugsfähig. Die Verschonungsregelung für vermieteten Wohnraum i.H.v. 10 % ist auch bei beschränkt steuerpflichtigen Personen nutzbar. Die Beschränkung des persönlichen Freibetrages auf 2.000 € für beschränkt Steuerpflichtige ist nach der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs sowohl in Erb- wie Schenkungsfällen unionsrechtswidrig. Sofern eine (partielle) Doppelbesteuerung beispielsweise wegen eines fehlenden DBA droht, ist die Einschaltung einer ausländischen Kapitalgesellschaft wegen ihrer Abschirmwirkung häufig ein geeignetes Gestaltungsinstrument.

Hinweise:

1. Ausländer, die deutsche Immobilien selbst nutzen wollen, werden regelmäßig keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Die deutsche Einkommensteuer kann dann anfallen, wenn später die Immobilie wieder veräußert wird. Allerdings ist immer zu prüfen, ob die Selbstnutzung der Immobilie nicht zu einem Wohnsitz in Deutschland führt. Dieser würde vom Grundsatz her das weltweite Einkommen in die deutsche Einkommenbesteuerung ziehen. Daneben wird der Ausländer Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zu zahlen haben. Ferner darf auch in diesen Fällen die Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht vergessen werden.
2. Eine detaillierte Darstellung findet sich im Artikel Direktinvestition: Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren, Autor: Peter Scheller, erschienen in ISR 2016, Seite 441.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation, Fachberater für Zölle und Verbrauchsteuern,
http://www.scheller-international.com/

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