Взаимосвязь между Реестром Собственности и Кадастром

Реальность и необходимость законности в сфере недвижимости

Сегодня мы вернемся к актуальной и важной теме, связанной с куплей продажей недвижимости в Испании. Незнание этой темы может привести к осложнениям в ходе сделки с недвижимостью либо к ее полному провалу.

Попытаемся объяснить эту проблему доступным и понятным для всех путем на одном из примеров: если Вы являетесь собственником земельного участка на территории Испании, с построенным на нем домом, как земельный участок, так и строение должны быть  надлежашим образом зарегистрированы как в Реестре Собственности, так и в Кадастре Недвижимости. В Испании покупка недвижимости ( земельного участка, дома, квартиры…)оформляется в нотариальном порядке путем подписания сделки, заверяемой государственным нотариусом, так называемой Эскритуры публика Escritura publica de propiedad, документа, в котором подробно описывается приобретенная недвижимость, в частности, ее географическое местонахождение, размеры, общие характеристики, границы,  и проч. и все эти данные будут зарегистрированы в Реестре Собственности, представляющим собой гражданский и административный реестр реальных прав на недвижимость, где фиксируются все нотариальные сделки с недвижимостью. Кроме того, в нотариальной эскритуре должен фигурировать кадастровый  номер референции объекта недвижимости (несколько лет назад это не являлось обязательным). Кадастровый номер идентифицирует объект недвижимости в другом реестре, Кадастре Недвижимости, служащим для расчета и начисления налогов, где зафиксированы основные планы, площадь и официальная стоимость каждого объекта недвижимости.

По причине существования этих двух реестров зачастую собственник может столкнуться с серией проблем, что, к сожалению, стало обычным явлением, в частности, одна из этих проблем состоит в том, что данные, указанные в обоих реестрах, не совпадают, кроме того, часто реальные характеристики объекта недвижимости не сопадают с данными, зарегистрированными в одном или в обоих реестрах, например, реальная площадь земельного участка, определенная в результате замеров, меньше, чем указанная в Кадастре и наоборот.

¿Почему это происходит ? Причин тому несколько.

Во -первых, раньше в Испании данные, которые включали в документальные описания недвижимости, не проверялись и старые записи в Реестрах, перенесенные из нотариальных документов, были весьма приблизительными.

Во-вторых, Кадастр Недвижимости как регистрационный орган был создан относительно недавно, и объекты недвижимости, приобретенные много лет назад, ещё до его создания, не имели описания для Кадастра, поскольку Закон того не требовал.

В-третьих, важно отметить тот факт, что, при создании Кадастра Недвижимости, как еще одного регистрационного органа, были приняты во внимание только данные, связанные с налогообложением объектов недвижимости.

 В настоящее время произошли радикальные изменения в испанском законодательстве и в системах  административного и налогового контроля в том плане, что от собственников недвижимости требуется полное соответствие данных этой недвижимости, зафиксированных в нотариальной Эскритуре и в Реестре Собственности как с данными, содержащимися в Кадастре Недвижимости, так и с реальными характеристиками объекта.

Каким образом можно разрешить эту проблему? В действительности, поскольку законодательные органы приняли во внимание существующие проблемы, существует определенная номативная база, руководствуясь которой, каждый собственник недвижимости в Испании имеет право проверить соответствие между реальностью, Кадастром и Реестром собственности, и , на случай несоответствия данных существуют надлежащие механизмы для разрешения каждой проблемы, в зависимости от того, где произошла ошибка: в Реестре, в Кадастре, или в обоих органах.

Как правило, в таких случаях необходима помощь адвоката, который определит тип разногласий и какие действия надо предпринять: например, запросить техническое заключение архитектора или топографа для производства необходимых изменений в документах, которые в последствии будут зарегистрированы в одном из указанных регистрационных органов или в обоих.

В действительности, для собственника, который желает продать свою недвижимость, важно удостовериться, правильно ли зарегистрированы  все данные объекта продажи, и в случае обнаружения ошибки произвести надлежащие исправления для того, чтобы избежать проблем при нотариальном оформлении купли продажи , поскольку любой покупатель в Испании потребует абсолютной законности статуса недвижимости, которую приобретает.

Bildquelle: © franciscojose - Adobe Stock