Erwerb einer Immobilie von einer spanischen Kapitalgesellschaft

Es ist allgemein bekannt, dass beim Erwerb einer spanischen Immobilie sowohl die Eigentümereigenschaft des Verkäufers als auch die Lastenfreiheit des Objekts sichergestellt werden muss. Aus diesem Grund ist der beurkundende Notar verpflichtet, vor der Beurkundung eine Grundbucheinsicht einzuholen. Innerhalb von 10 Tagen ab dieser Grundbucheinsicht hat dann die Beurkundung zu erfolgen.

Wird die Immobilie allerdings von einer Kapitalgesellschaft – also zum Beispiel einer SL – erworben, ergibt sich eine zusätzliche Besonderheit, die man beachten muss. Neben der spezifischen Lastenfreiheit der Immobilie sollte nämlich zudem geprüft werden, dass sich die veräußernde Gesellschaft nicht in einem (bevorstehenden) Insolvenzverfahren befindet. Denn in diesem Fall besteht die Gefahr, dass die Veräußerungshandlung später von den Gläubigern angefochten wird.

Hintergrund ist, dass ein Gläubiger der SL, der sich durch die Veräußerung der Immobilie benachteiligt fühlt, diese während einer Frist von vier Jahren anfechten kann, und zwar gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem der Gläubiger von der Schädlichkeit des Verkaufs Kenntnis erlangt. Dies wird als „acción paulina“ bezeichnet und ist in den Artikeln 1291 bis 1299 des spanischen Zivilgesetzbuchs geregelt. Die Frist von vier Jahren ist in Artikel 1299 des Zivilgesetzbuchs festgelegt.

Der Notar muss zwar von Amts wegen Handelsregisterinformationen über die Gesellschaft einholen und fügt der Kaufvertragsurkunde einen aktuellen Handelsregisterauszug bei. Dieser Auszug enthält auch die Angabe, dass keine sogenannten „besonderen Situationen“ bei der Gesellschaft im Handelsregister eingetragen sind. Gleichwohl sollte man als Käufer darauf hinzuwirken, dass der Notar ausdrücklich prüft, dass in Bezug auf die veräußernde Gesellschaft kein Insolvenzantrag gestellt wurde. Anderenfalls ist der Immobilienerwerb von dieser Gesellschaft nicht ratsam.

Roberto Carballo Lázaro
Abogado (spanischer Anwalt)
Mittelweg 34, 20148 Hamburg
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